Contractul de ipoteca-nu are o definitie expresa in legislatia civila, art.


1746 aratand doar ca ipoteca este un drept real asupra imobilelor afectate la plata unei obligatii. Astfel, putem spune ca prin contractul de ipoteca se poate intelege acel contract prin care o parte numita DEBITOR, transmite un drept real accesoriu asupra unui bun imobil, pentru garantarea unei obligatii principale, catre o alta persoana numita CREDITOR, care la data scadentei respectivei obligatii, daca nu isi satisface creanta, are dreptul de a urmari imobilul, de a cere vanzarea silita a acestuia, pentru a-si indestula creanta.

IMPORTANT: Prin contractul de ipoteca, creditorul nu dobandeste nici folosinta imobilului respectiv, nici posesiunea acestuia si nici dispozitia cu privire la bunul ipotecat, ci doar un drept real accesoriu.

Ipoteca imobiliara este de doua feluri :
1. Ipoteca conventionala, care ia nastere prin conventia dintre parti in formele prevazute de Codul Civil ;
2. Ipoteca legala care ia nastere in baza unor dispozitii speciale ale legii.

CARACTERELE JURIDICE ale contractului de ipoteca :
Este un contract UNILATERAL, dat fiind faptul ca da nastere la drepturi si obligatii numai pentru creditorul ipotecar.
Este un contract SOLEMN, dat fiind faptul ca se constituie prin act autentic, sub sanctiunea nulitatii.
Este un contract NUMIT, fiind bine reglementat si precizat printr-o serie de norme juridice.
Este un contract ACCESORIU, intrucat prin el se garanteaza executarea unei obligatii principale.

 

Pentru valabilitatea contractului de ipoteca, conditiile de fond sunt cele prevazute de art.948 Cod Civ, cerute de altfel in cazul oricarei conventii. De precizat ca in cazul ipotecii conventionale, cel care o constituie trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu, sa fie proprietarul actual al imobilului, iar consimtamantul partilor la constituirea ipotecii sa nu fie viciat.

 

Obiectul ipotecii il constituie prestatia la care se obliga debitorul, iar cauza contractului de ipoteca trebuie sa fie licita, altfel spus sa fie in concordanta cu principiile de morala si ordine publica.
Contractul de ipoteca se incheie in scris, in fata Notarului Public.

Efectele contractului de ipoteca
Discutia cu privire la efectele ipotecii se raporteaza la trei categorii de persoane:
Debitor;
Creditor;
Tertii dobanditori ai imobilului ipotecat;

DEBITORUL are urmatoarele drepturi: posesia bunului ipotecat, sa culeaga fructele acestuia, instrainarea imobilului in cauza, desigur cu mentiunea ipotecii respective.

CREDITORUL are urmatoarele drepturi: drept de urmarire a imobilului ipotecat, indiferent de persoana la care s-ar afla, drept de preferinta in raport cu creditorii chirografari si creditorii ipotecari de rang inferior.

 

Tertii dobanditori se pot apara impotriva creditorilor ipotecari prin urmatoarele mijloace:
* Ridicarea unor exceptii (garantia contra evictiunii)
* Procedura purgii pentru curatirea imobilelor
* Exceptia sustragerii dobanditorului in drepturile creditorului urmarit
* Procedura executarii silite
Modul de publicitate a ipotecii este inscrierea acesteia in registrele de publicitate imobiliara, care se tine la Biroul de Carte Funciara al Judecatoriei. Prin inscriere, ipoteca devine opozabila si tertilor si ajuta si la marcarea rangului de preferinta al acesteia.

Contractul de ipoteca inceteaza in doua moduri:
-daca se stinge raportul principal garantat inseamna ca se stinge si raportul accesoriu;
-se poate stinge numai raportul de ipoteca, obligatia principala putand ramane in vigoare;

Stingerea ipotecii pe cale accesorie are loc daca obligatia principala s-a stins prin plata, prin remiterea de datorie, prin compensatie, prin dare in plata, ducand astfel la desfiintarea ipotecii.

Stingerea ipotecii independent de raportul juridic principal are loc in urmatoarele situatii:
1. Renuntarea creditorului la ipoteca;
2. Purga obtinuta de dobanditorul imobilului ipotecat;
3. Prescriptia in cazul in care imobilul este dobandit de un tert prin uzucapiune;
4. Anularea actului constitutiv al ipotecii;
5. Rezolutiunea dreptului de proprietate al constitutorului;
6. Disparitia imobilului;
7. Exproprierea imobilului;